what？云南省大概还有多万平米的房子没卖出去？！这是日前云南省住房和城乡建设厅副厅长王云昌做客云南政务栏目“金色热线”时透露的数据。他说：“现在房地产全国都一样，都有一个去库存的任务。就我们全省来看，我们的库存量大概是多万平米。”多万平方米是什么概念？几乎约等于一个保山市那么大！在地图上找到保山市感受一下吧截至年底，云南全省已竣工商品房待售面积达到.59万平方米，其中商品住宅待售面积达到.54万平方米。而去年全省的商品房销售面积为.13万平方米，住宅销售面积为.8平方米。这意味着，全省房地产的狭义库存（待售面积）只需要七八个月就能消化掉，其中住宅只需要半年时间。而且，与全国的狭义库存相比，云南省只占全国的2.7%。可以说，狭义库存并不严重。但是，如果再考虑去年的商品房施工面积，那么全省广义库存量（包括待售面积和施工面积）依然惊人。去年全年，云南省商品房施工面积2.07亿平方米，加上0.19亿平方米的待售面积，那么广义库存约为2.26亿平方米。按照去年的销售面积计算，大概要7年多时间才可以消化完毕，比全国的平均周期要略长一些。其中住宅的施工面积为万平方米，加上待售面积万平方米，住宅的广义库存约为1.5亿平方米。按去年的销售面积计算，共需要近6年的时间才可以消化完毕，也比全国平均周期略长。这1.5亿平方米的住宅，大约为万套，可以满足近万人的居住需求。但云南目前的总人口也就万人，其中城镇人口约为万人、乡村万人。这意味着，云南全省的住在库存，可以满足全省近10%的人居住，或者足以让1/6的农村人口全部搬入城镇。然而近两年来，云南的城镇化率每年提高1.5%左右，城镇人口每年增加70多万，其中包括城镇新生儿、农村大学生、农民购房落户等情况，其每年的住房需求约为万平方米。这也基本符合目前的去化周期。但问题是，云南的城镇化能有多少后劲？在有能力购房的农民都进城以后，还能让谁来继续购房？昆明库存量最大昆明市的形势最为严峻，其商品房待售面积.16万平方米（其中待售1-3年的约占一半），占全省的1/3。好在，跟昆明市区多万的人口总量相比，这么多房子也只够容纳不足20万人。昆明又是云南省唯一的大城市，全省15个地州市的人口、财富、资源仍在不断地涌进昆明，未来，昆明人口还将持续增加，对房地产的需求旺盛，消化库存并不困难。年上半年，云南整个房地产市场是保持总体平稳健康发展，呈现出“两增一稳一降”的特点。一稳指昆明市的房价和大理市的房价，根据国家统计局的监测，昆明市环比持平，同比增长0.1%，大理市环比增长0.8%，同比增长0.4%，房价比较平稳。州市县购买力不足在其它州市中，曲靖市待售面积.49万平方米，玉溪市新增商品房待售面积近98万平方米，楚雄州28.71万平方米，文山州商品房待售面积68.3万平方米（其中住宅待售）48.3万平方米），普洱市待售面积38.76万平方米，丽江市待售面积57.02万平方米（其中住宅31.21万平方米）。昭通、红河、西双版纳、大理、迪庆、怒江、德宏、保山、临沧等州市没有公布待售面积数据。相比昆明，除大理外，在其它州市受城市规模、经济水平、人口等因素影响，吸引力，消费能力、需求量较低，购买力不足。住宅去库存较易商铺和车库就比较难去库存有几个难点，其中之一便是非住宅库存。相对而言，住宅去库存较易，但商铺和车库就比较难。不久前，“昆明每天有72家买卖关门”的新闻让所有人为之震惊，这“72”中包含商铺和企业。近年来，受电子商务和经济下行影响，实体经济在“寒冬”中煎熬。目前，商业和地下停车位库存量过高已经成为不能忽视的问题，这并不是某一个楼盘所面临的。面对大体量的非住宅库存，绝非一个政策能短期见效，而是要放在宏观经济环境下考虑，在不少业内人士看来，这是一场“持久战”。那么问题来了房价是跌是涨？之前提到，年上半年，云南整个房地产市场是保持总体平稳健康发展，呈现出“两增一稳一降”的特点。两增首先是商品房的销售建筑面积出现了比较好的增长，增速为16.6%；此外，投资实现小幅增长2.2%。一稳指昆明市的房价和大理市的房价，根据国家统计局的监测，昆明市环比持平，同比增长0.1%，大理市环比增长0.8%，同比增长0.4%，房价比较平稳。“一降”指云南省的整个商品房去库存取得了一个成效，已经竣工的商品房待售面积是.77万平方米，较年下降了38.8万平方米，住宅情况更好一些，是.25万平方米，较年下降了63.29万平方米。房价跟市场的供求情况有密切的联系，云南商品房的销售建筑面积的增长是明显快于开发投资的增长的，市场的运行趋势向有利于去库存、有利于供求基本平衡的方向在发生转化。根据长期监测的房价变动情况来看，昆明市、大理市和其他市的情况来看，整个房价运行基本稳定的。未来一段时期内，云南省大部分城市房价会保持基本稳定的态势。
内容整合自：云南新闻网、云南网、云南省住房和城乡建设厅网站、云南房网等
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